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Les différents types de contrats de construction
 


Pour faire construire votre maison, vous avez le choix : faire appel à un entrepreneur, à un architecte, ou à un constructeur.

 

 

LE CONTRAT AVEC UN ENTREPRENEUR

 

 

On fait appel à un entrepreneur lorsqu’on a demandé à un architecte d’élaborer des plans mais pas de suivre le chantier.

Il n’existe pas de réglementation spécifique à ce type de contrat ; soit, vous traitez avec un seul entrepreneur si celui-ci se charge de réaliser l’ensemble du projet, soit avec les différentes entreprises représentant chacun des corps de métier. Dans ce dernier cas, un contrat d’entreprise est signé avec chacune d’entre elles, et chaque entrepreneur est responsable du travail qu’il accomplit. A vous de suivre attentivement le chantier et de veiller au respect des délais.

Attention : l’entreprise qui se charge de faire construire une maison sans fournir le plan, ou qui effectue la totalité du gros œuvre, doit respecter les règles particulières dites du « CCMI Allégé » (voir plus bas).

 

FAIRE APPEL A UN ARCHITECTE

 

 

Un architecte vous permet de réaliser un projet personnalisé de maison. Il organise une mise en concurrence entre les entreprises et contrôle la qualité technique des matériaux. Le contrat d’architecte n’est pas réglementé non plus, et c’est l’architecte lui-même qui fixe les règles du jeu.

Les missions peuvent être très variées, de la simple élaboration de plans à la prise en charge complète de l’ensemble de la construction. Dans ce cas, soit vous signez un contrat d’entreprise avec le ou les entrepreneurs, soit vous donnez pouvoir à l’architecte de choisir les entreprises et de veiller au bon déroulement du chantier.

Le contrat doit définir précisément le rôle attribué à l’architecte. Il peut, suivant votre demande, prendre en charge :

-          la conception du projet de construction

-          l’établissement des plans et du devis

-          l’assistance pour les démarches administratives

-          la préparation des projets de contrats avec les différents corps de métier

-          la coordination de l’ensemble des travaux

-          l’assistance du maître d’ouvrage pour le choix des entreprises

-          l’exécution des contrats d’entreprises

-          la vérification des travaux effectués

-          la réception des ouvrages

 

 

Le contrat permet également d’indiquer le mode de rémunération de l’architecte, et les modalités de paiement en fonction de l’avancement des travaux.

 

 

LE CCMI « Contrat de Construction d’une Maison Individuelle »

 

 

  1. Avec fourniture de plans :

Il s’applique dès lors que les 2 critères suivants sont réunis : la fourniture d’un plan par le constructeur, et l’exécution de tout ou partie des travaux.

 

 

  1. Sans fourniture de plans : le CCMI Allégé :

Il est imposé au constructeur lorsque ce dernier ne fournit pas les plans mais réalise lui-même les travaux de gros-œuvres, de mise hors d’eau hors d’air de la maison. Dans ce cas, l’acheteur signe d’une part, un contrat de construction sans fourniture de plans, et d’autre part, plusieurs autres contrats d’entreprise pour chacun des lots nécessaires à l’achèvement de la maison.

 

 

Le CCMI est un contrat écrit comportant des mentions obligatoires :

-          désignation du terrain, références cadastrales, surface, ainsi que le titre de propriété

-          l’affirmation que le projet est conforme aux règles de construction

-          la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements, et travaux d’équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison.

-          Le prix convenu, les modalités de sa révision et, le cas échéant, le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution

-          Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux

-          L’indication que l’acquéreur pourra se faire assister, lors de la réception, par un architecte ou par un professionnel habilité de son choix

-          La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux, et pénalités en cas de retard dans la livraison

-          La justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur

 

 

Il est à noter que certaines clauses sont interdites (obligation à l’acquéreur de donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au fiancement de l’acquisition ; interdisant l’acquéreur de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement…)

Cinq conditions suspensives doivent également apparaître dans le CCMI :

-          l’acquisition du terrain

-          l’obtention du permis de construire

-          l’obtention des prêts

-          l’obtention de l’assurance Dommages-Ouvrage

-          l’obtention de la garantie de livraison par le constructeur

 

 

En cas de réalisation d’une des cinq conditions, le contrat sera annulé. Il faut toutefois préciser dans le contrat le délai maximal de réalisation de toutes ces conditions.

 

 

A ce contrat doit être annexé un plan de la construction, une notice d’information et une notice descriptive. Ces documents doivent être conformes à un modèle type (fixé par arrêté du 27 novembre 1991).

Important : un fois le contrat signé, le constructeur doit l’adresser par lettre recommandée avec accusé de réception. A compter de la réception, l’acheteur a 7 jours pour se rétracter sans avoir à fournir ni motif, ni justificatif. Dans ce cas, il est remboursé de toutes les sommes qu’il a pu verser lors de la signature du contrat.

 

LES MODALITES DE PAIEMENT du CCMI

-          Le prix

Le prix indiqué dans le contrat doit correspondre exactement au coût total de la construction. Il est ferme et définitif et ne peut plus être modifié. Il doit s’agir d’un prix global qui comprend à la fois la construction proprement dite, et le coût des travaux que l’acquéreur se réserve le soin d’exécuter. Ces travaux doivent être décrits et chiffrés de façon distincte et faire l’objet de la part de l’acquéreur d’une clause manuscrite spécifique par laquelle il en accepte le coût et la charge. Toutefois, dans les 4 mois qui suivent la conclusion du contrat, la loi lui donne la possibilité d’imposer au constructeur d’exécuter, au prix indiqué, les travaux qu’il pensait réaliser.

 

 

-          Un dépôt de garantie

Le constructeur ne peut réclamer à l’acquéreur aucun versement, aucune somme d’argent AVANT la signature du CCMI. Toutefois, il peut exiger, si une clause du contrat le prévoit, qu’un dépôt de garantie d’un montant de 3% maximum du prix de la construction soit versé sur un compte spécial. Les fonds ainsi déposés sont bloqués jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives. A défaut de réalisation de ces dernières dans le délai prévu au contrat, ou si l’acquéreur se rétracte dans le délai de 7 jours, le dépôt de garantie lui est alors remboursé sans retenue ni pénalité.

Si lors de la signature du CCMI, le constructeur est en mesure de justifier d’une garantie de remboursement, le contrat peut prévoir, à la place du dépôt de garantie, le versement d’une somme de 5% du coût de la construction. Dans ce cas, le dépôt d’une somme équivalente sera également réclamé lors de l’obtention du permis de construire.

 

 

-          Un paiement échelonné

Les versements se font en fonction de l’avancement des travaux, et de deux manières différentes selon si le constructeur est titulaire ou non de la garantie de remboursement.

 

 

  1. En cas de garantie de remboursement :

-          5% à la signature du contrat

-          10% à la délivrance du permis de construire

-          15% à l’ouverture du chantier

-          25% à l’achèvement des fondations

-          40% à l’achèvement des murs

-          60% à la mise hors d’eau

-          75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air

-          95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie et de chauffage

 

 

  1. En cas d’absence de garantie de remboursement :

-          15% à l’ouverture du chantier

-          25% à l’achèvement des fondations

-          40% à l’achèvement des murs

-          60% à la mise hors d’eau

-          75% à l’achèvement des cloisons et mise hors d’air

-          95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie et de chauffage

 

 

-          Le Solde (à savoir les 5% restants),

dans les deux hypothèses le solde sera payé lors de la réception des travaux. Toutefois, en cas de réserves (constatation de désordres, de vices ou de défauts de conformité apparente), le solde sera versé dès lors que les travaux nécessaires à la remise en état seront effectués. Si l’acquéreur ne se fait pas assister par un professionnel, comme un architecte par exemple, le solde est payable, en l’absence de réserves, à l’issue d’un délai de 8 jours suivant la remise des clés.

 

 

-          La révision du prix :

Le contrat de construction peut prévoir une révision du prix. Elle ne peut se faire qu’en fonction de l’index national du bâtiment tous corps d’état, plus couramment appelé, index BT 01, et selon les modalités choisies par les parties.

 

 

LES GARANTIES DU CCMI :

  • La garantie de remboursement

Elle est obligatoire dès lors que le constructeur réclame le versement de fonds avant l’ouverture du chantier. Une attestation de cette garantie est annexée au contrat de construction.

Elle est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédits ou d’assurances agréé.

Elle permet de rembourser les sommes versées par l’acquéreur lorsque le contrat ne prend pas effet suite : à la non-réalisation des conditions suspensives, à la rétraction de l’acquéreur dans un délai de 7 jours suivant la réception du contrat, et à la non-ouverture du chantier à la date convenue au contrat.

Cette garantie prend fin à la date d’ouverture du chantier.

 

 

  • La garantie de livraison.

Elément essentiel dans la protection de l’acquéreur, ce dernier, lorsqu’il signe un CCMI, est assuré que sa maison sera achevée dans le délai et au prix convenus. Cette garantie est obligatoire. A défaut, le constructeur qui entreprend l’exécution de travaux sans avoir obtenu la garantie de livraison est passible de sanctions pénales. Elle est généralement donnée par un établissement financier ou par une compagnie d’assurances et doit être annexée au contrat de construction.

En cas de retard dans la livraison de la maison, ou lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant met en demeure le constructeur soit de livrer la maison le plus rapidement possible, soit d’exécuter les travaux. Si cette mise en demeure reste infructueuse plus de quinze jours après son envoi, le garant doit désigner l’entreprise chargée de la fin des travaux. Toutefois, si la maison est hors d’eau (toiture posée), le garant peut proposer à l’acquéreur de choisir lui-même les entreprises chargées des travaux. Le garant versera alors aux entreprises concernées les sommes nécessaires à leur réalisation.

Si le constructeur est mis en redressement judiciaire (en faillite), là encore, la garantie de livraison peut jouer pleinement son rôle. Le garant doit simplement mettre en demeure par lettre recommandée avec AR l’administrateur judiciaire pour qu’il se prononce sur la poursuite du contrat. A défaut de réponse dans un délai d’un mois, le garant désignera une entreprise de son choix pour terminer les travaux.

La garantie de livraison court à partir de la date d’ouverture de chantier et cesse aux dates suivantes : à la réception sans réserves lorsque l’acquéreur se fait assister d’un professionnel ; à l’expiration du délai de 8 jours suivant la réception lorsque l’acquéreur ne s’est pas fait assisté par un professionnel ; à la levée des réserves dénoncées lors de la réception ou encore, dans un délai de huit jours qui suit cette dernière.